上一篇总结，从法院裁判的角度，审视了商业地产租赁最突出的风险点。
而这篇内容同样从法院裁判案例出发，就商业地产租赁合同如何回避各类风险、一旦出现风险后如何减少损失，以及对发生争议后一些具有普遍性的明显的误区作出提醒。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
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1、要学会存证
（1）房东告租客拖欠租金
大多数租客的理由都是那几条，简直像抄作业一样。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
比如：房屋质量有问题、面积不符合约定、交房状态不对。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
虽然这都是些边边角角的理由，但听起来也有些道理。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
这些说法确实是有道理的，也是法院可以采信的理由，但架不住大多数人有说法没证据。这等于没道理，白瞎。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
法院驳回的理由：文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
一个是租户不能举证，看不出房东有什么违约。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
另一个是，你发现有问题怎么没书面跟房东说呢？你不骂他就算了，我是应该理解为本来就没问题，还是有问题但是你忍忍接受了？文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
那这两种情况，房东都不能算是有过错。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
（2）房东收不回房子
租客可能会辩解说，我们已经是长期租赁了；或者说，房东没有提前通知我，我来不及准备走人。
房东也很配合，根本拿不出证据证明我已经提前书面叫你滚蛋了。
卧龙凤雏一对子，这样法院也很难办，判决是可以判退房的，但判决前占着房子，就很可能不能算租户违约。
所以说，想来想去口头说说是一回事，落在纸面上、留证下来是另一回事。
打官司不是打说法。
2、减损意识不足
（1）房东误区
一看租客长期欠租，忍不了了。提手就把他电闸给拉了，水管拧上，房门加锁。
看我还治不了你这个小赖皮？
法官一看，你很有手段是个狠人，这房子直接没有使用可能性了。
好，那租户进不去了，占用使用费不用给了。
这还不算完，如果对租户造成各种经济损失；又如果还有你这强制手段还扩大了本来不必产生的损失，那房东你全都得自掏腰包报销。
毕竟你都爽过了，掏钱吧。
（2）租户误区
租户一看谈不拢价格，直接走为上计。自己撤场，搬得干干净净。
房子还你了，我们一刀两断。
生意人留一面，来日方长不相见。
法官说你这断了个什么？事还没做完呢。
你清场清的是好，但是和房东的交接手续呢？和物业的交接手续呢？钱付清了吗，钥匙房卡配锁电子锁交接了么？就算合同没约定，这些事你就不做了？
而且，租户撤场没撤干净，比如留了点桌椅板凳，那算什么？
可能算“继续占有”，要付占有使用费的。
房东替你清场，有可能还会产生清理打扫费用。
长点心吧。
3、对守约方的保护
（1）是个啥玩意
这一块，稍微有些法理深入，要讨论的内容是守约方“可得利益损失”的范围。
比如房东守约，房客欠债跑了，“可得利益损失”是什么？
是租金、重新找租客的成本、中介费等。
又比如房客守约，房东炒你鱿鱼，“可得利益损失”是什么？
中断经营的预期收入、迁移成本、不能再利用装修残值等。
（2）规定上缺一块
生产、经营用的商业房地产租赁合同，守约方（多数是房东）自然会主张上面这些损失。
但是实践中，法院对可得利益损失的认定，一般都偏吝啬。
一个原因因为法院不了解商业，准确判断可得利益对法院来说要求太高，所以法院会趋于保守。
另一个原因是，现行法律法规都没有对“可得利益损失”作出明确规定。（民法典合同编司法解释征求意见稿，有进行规定的征求意见，希望正式稿能落实）
现阶段的审判也只能援引、参考其他类型纠纷的规则，来支持此类损失。
也就是说不稳定、不统一。
而且举证也没有很简单，法院不支持的理由，完全可以是损失的不确定性太大、难以量化。
4、纠纷发生了怎么处理
（1）收集证据
不仅仅要收集对方违约的证据，还要复盘自己履行合同的证据。
包括：合同（和各类附件、补充协议）、银行汇款凭证、交接凭证、往来信函（如果有快递凭证记录，尽快查下来截图，会过期）、微信记录和电子邮件（说不定哪天就删了）等等。
等到了法院再找，就有点晚了。而且真实的案件中，这些材料也确实经常找不到。
（2）房东收房
即便是合同约定了房东有权处置遗留物品，也要做好物品清点记录，妥善保管。
有条件的，全程留下影像图像资料。
更稳妥的方式，还是请个公证员回来，把现场的物品都提存公证。当然公证员也比较贵。
这种都是一事一议，收个小商铺自然没必要请公证员，但很多公司往往租赁一栋楼，房东清场的清点记录还是很有必要。
（3）房客交房
如果发生纠纷，其实房客处于相对不利的地位，房东很可能用某种条件卡着不让你交房。
但房客不要一言不合就跑路，跑路不一定更好。
双方签章的交接手续，留下自己现场清场的视频记录，这些都可能成为以后保你周全的重要材料。
5、关于房东（出租人）的信息公开
为了预防不利情况，要特备注意一点。掌握更多信息的一定是房东，租户比较弱势是客观情况。
而优势地位的缔约人，才是最能掌控合同风险的一方。
房东可以综合考虑，基于善意向租户公开下面的信息，很可能可以避免后面的一系列问题。
（1）房屋产权情况、登记用途、历史问题，最好如实公开，毕竟租户用不好房子，那时候你们再谈，就没这么气氛良好了，而且问题也不会变小一点。
（2）重大的业务生态调整，提前告知。给租户一个周转余地，这个期限和透露方式，需要房东灵活考量。最终目的都是平稳过渡。
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