商业地产最常见的业务形式，当属商铺租赁。
但是商业房地产的租赁，要比住宅租赁麻烦的多，发生纠纷的原因也花样百出，比起住宅租赁，它们矛盾集中、关系复杂、周期长、金额大。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
从法院收案量的水涨船高，也能看出到实体商业环境变化带来的影响。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
商业租赁违约率连年上升，甚至法院人手告急。商业经营，都是风险和收益两相权衡，大家也不想撕破脸。一般进能得了法院的，愿意调解的人都不多。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
甚至不少人都是冲着出一口气来打官司。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
这不好，但却是现实。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
本篇为大家展示集中发生的问题；也提供法院统一审判的口径。下面从房东（出租方）起诉的原因展开：文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
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一、拖欠租金
太过常见，不需要再过多解释。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
如果仅靠合同约定保护不了房东，双方又协商不成，房东经过权衡利弊，决定清退租户的都会去起诉。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
租金类争议，占房东起诉的60%。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/203.html
当然，这种争议基本都伴随着租户拖欠物业费、管理费、各种水电煤气空调电梯保洁公共服务费。
1、租户理由
租户的抗辩，基本都是以下几种：
（1）房屋有问题、有瑕疵。
比如有影响正常使用的质量问题，或者房东交房时房子就不符合合同约定，此类理由最为常见。
（2）用其他交易来搅混水
房东和租客之间，如果还有其他经济往来，甚至有争议款项（比如对于租赁房的动拆迁补偿款支付没打成一致，存在租金抵扣约定等等）。有的租客就会说这笔欠款与其他债务有关，已经被清偿了。属于引入场外信息。
（3）不可抗力
租客会主张不可抗力，目的就是想要免责。涉及不可抗力（包括疫情类问题）处理的问题比较特殊而且复杂，详见另一篇【不可抗力以及常见风险处理】
2、房东对策
对出租人（一般都是房东，还有一些情况是租赁管理人）来说，租金菜是合同的核心，各种因素都会对租金的给付内容、给付方式产生影响。
事先预防是唯一最有效的手法，可惜往往不被重视。
（1）单方解约条款
建议房东详细约定能够解约的条件。比如租户逾期付款多久、每个付款节点的而付款日等。
如果租户的行为满足条件，就可以按约定解除合同，这样解约没什么法律上的风险。这种做法下，也可以在原合同中加入详细的付款计划表，当作附件。
而且，这种条款还可以捆绑约定各类违约责任。比如逾期支付，违约滞纳金怎么算、追收免租期租金、惩罚性违约金等。
更进一步的，还可以约定收房标准与期限、解约后的占用费标准、停水停电条件、逾期物品处置权等，以及与租赁关联的商铺广告位、车位、其他设施的后续处理。
合同到位了，谈判都会很省力，法院都没必要去，因为对方律师也会告诉他们赢面有不大。
这些条款不止是后手，还能给租户来点压力。
二、收房受阻（房屋返还争议）
合同到期、或者已经解除。但租户就是不交房，拖他一天是一天。
这种情况不是简单签个合同就能防住。比如租户暂时没找到下家、经营还在继续，哪怕是违约也不见得就能直接交房。
占出租人提出诉讼比例大概15%。
1、租户三类常见理由
（1）租户已经清场撤退，只是没办书面的交接手续；
（2）虽然合同期满，但是房东没有书面明说不租了，我们已经是不定期的租赁关系了；
（3）房东在解除不定期租赁前，没有提前合理期限通知我。
2、房东的前后和后手
（1）能收回来么
合同正当解除、到期终止，没有合同基础了当然可以收回。一般在通过法院判决后，可以自己直接断水断电强行收回。
但有的房东可能判决前已经下手了，可以说是快手。快手房东得小心造成更大损失，造成太多损失你应当自掏腰包。
（2）注意约定占用费
诉讼流程要走，还是得弥补这算诉讼期间的时间成本损失。你们可能约定房屋占用费，比如是租金的1.5倍、2倍。
但注意一个点，合同法#236和民法典#734沿袭了相同规定：
租期届满继续使用，但房东没异议合同就继续有效，转化为不定期租赁。
这就是说只有合同明确终止，违法占用才有占用费。
三、单方撤场
租赁合同有一年一签，也有十年二十年一签。
这么长的时间，谁也预料不到会发生什么导致整体经营不善、需求变化等困难。
租户很可能中途不干想解除合同。乃至人去楼空，直接跑路。
这种纠纷占比5%-10%。
1、租户的说法
（1）租赁合同不公平、格式条款不公平，我在签约时对房屋的权属、用途有重大误解，现在我没法实现签合同的目的；
（2）房子不能满足我的生产、经营目的。比如我要做游泳健身了解一下，但房屋性质只能做办公，我连游泳池审批都通不过；
（3）房东这个经营环境，比签约时恶化太多。白天都不见人影还做什么生意，合同基础都已经消失了。
2、房东能怎么办
以下手段并不一定要全用，适当选择。
（1）签约时候保留租户个人信息、企业信息、联系地址和电话，确保以后沟通、起诉时候能找到人。
有的公司签约时是个人，因为公司还没成立，到公司成立后一定记得签补充协议。
要不到时候法院可不会听你讲故事。
（2）先付租金、后使用房屋。
（3）加一个合理的保证金，如果租户提前退租就没收保证金。或者提前退租要收违约金。
（4）约定租户遗留物品怎么处理，比如租户中途擅自退租/视为退租（连续x个月不交钱），房东有遗留物品的清理权，并且有权要求租户承担清理费。
四、使用不当
简单来说就是租户瞎搞。
像是乱装修、违规改造水电、营业方式造成恶劣影响、经营不正经业务之类的。
说了不听出租人也不敢罩着，怕出大问题字节也担待不起，抓紧解除合同送走这位爷。
这种情况，占房东起诉5%左右。
1、具体有什么花样
（1）擅自装修，未经房东同意或者审批，甚至把房屋主体结构给改了。说句实话，这种行为本身和租户都很大胆，谨慎处理。
（2）擅自转租，而且房东没同意。明显在做小偷小摸，没法合作。
（3）擅自改房屋用途，比如住宅用来做餐饮，或者把经营用房、办公用房租给隔断群租，路子比较野。
2、房东针对性处理
（1）装修和改用途，违约责任是一方面，还是得在签约时看准了租户。
（2）对于转租，没人知道次级租户是个什么鸟，最好约定禁止转租。把违约责任放在租户身上，让他自己掂量。
合同法#224和民法典#716规定一致，未经房东同意就转租，房东可以解除合同。
实践中，房东知道转租6个月，有异议就要提，否则视为你认可。（最高院城镇房屋租赁纠纷应用解释16）
这是现行口径，虽然这个规定被修正删除，但判决中仍然在适用。
（3）确认资质。需要特殊许可的行业，比如餐饮，提前检查租户有没有许可或者资质。
至少要在合同中让租户保证自己有资质，如果因租户没有资质解除合同，就可以向租户索赔。
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