商业地产租赁合同,常见的纠纷和应对(租户起诉)

远川行 评论646阅读模式

本篇从房租户(承租方)起诉的原因展开,但同样是房东方需要注意的问题。

租赁合同本来正常履行着,但租户起诉时,意味着某些事情已经发生了根本性的变化,租户已经不能经营,或者租户已经失去了继续经营的想法。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

租户的水平参差不齐,他们可能没有法务,仅靠业务人员所重视的商务条款很难形成一份周全的合同。所以大多数租户对后面可能出现的惨状没有预判能力。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

为了维护租赁关系,也为了商业上的双赢,房东方需要够重视下述的隐患。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

对于很多后面可能产生的争议,如果一方能提前预判并且妥善谈好,后面也不至于去法院折腾。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

去法院,总是没有办法的最后选择。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

商业地产租赁合同,常见的纠纷和应对(租户起诉)文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

 文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

一、经营障碍

占承租人起诉案件的40%文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

能打到法院的障碍,都是真正谈不拢的障碍。树挪死人挪活,对租户来说,很多情况下可能再不走就很难走了。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

1、三种情况

1)涉及拆迁

租赁房屋因为拆违、拆迁,屋子直接给平了。那这租赁合同还履行什么?或者整个区域有拆迁违法建筑整治,直接给停水停电,一样也没法用房。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/205.html

2)房东收房

体现为话不投机,房东直接换锁、给租客停水停电,上点硬手段。

又或者租户当初签约的是二房东,二房东与大房东的租约比二房东与租户的租约更早到期,大房东可能直接带一众壮汉上门强行收房,或者采取其他手段收房。

3)调整业务生态

房东改换了其他租户,导致商场业务的生态环境都变化巨大。

你想,本来租户做奢侈品销售,就看中了旁边这些类似的同行氛围。可现在商场变样,旁边都是宝宝巴士、老乡鸡、红浪漫KTV

这周边环境,对客流量和经营氛围的影响可想而知。

2、出租人怎么处理

如果房东出租的房屋真属于违建,房东一般都会提出不可抗力的理由,认为违建拆迁属于政府行为。

房客可以选择撤场,但只要合同没约定违约责任,房东就不存在违约。毕竟房客的租房子的商业目的如果合同中看不出来,就只能认为是一般适使用。

至于细致具体的租赁目的,房东又不是股东,于情于理没有义务给租客考虑。

商业风险、政府行为,如果没有合同的明确约定,都应当租户自己承担。作为租户,一开始就应当考虑清楚这方面的风险。

 

二、目的落空

在租户起诉的案件中占比25%。这种情况体现在:租户认为签合同的目的不能实现了,但这都是你房东的错。

我要解除合同,我要跑路。

1、两种情况

1)房屋不满足经营要求

最常见的就是消防验收没通过、环境影响评价做不下来,导致这个房子不具备开业条件。

或者经营过程中,房屋存在违法违规的情况,被政府部门责令整改,但却又迟迟整改不下来;

又或者,承租后发现房屋虽然合规,但硬件不足。比如不具备排烟、排污设施,做不了餐饮服务这种有额外特殊需求的行业。

2)房东不配合办证,开业不了

无法办证,这在程序上是很麻烦的一种情况。

房东因为某些原因不配合提供房产证,或者房屋所在地址已经被其他人注册的话,租户会连执照都办不下来,更别说各种营业许可证了。

还有一类情况,就是房屋没办法做生产用途,拿不下环评和行业许可,但租户的目的是要建生产线,这种情况下除了退租别无他法。

2、房东的两个应对思路

1)合同没约定“某一特定”的经营目的

就以往的经验来说,还是得不变应万变。合同的目的就是“出租”,不是某种特殊条件下的出租、也不是要满足租户特定需求的出租。只要符合一般使用需求的租赁能继续,那合同目的就能实现,不存在什么目的落空的问题。

租户经营什么项目、采用什么租赁方式,只要合同没写就不应该让房东承担责任。

2)相关设施和证照,应由租户自行搭建办理。

房东只有配合的义务,但是如果房产证都拿不出来就是房东的问题了,这属于基础的配合义务。

如果房子本身就不合规,或者带点引导欺诈才能签这一单,劝各位房东不要签这种单。

现在少一单,功德加一笔,未来也少去一趟法院。

 

三、瑕疵交付

简单来说,就是交房之后,发现了一些硬件问题。具体的判决,往往要看“瑕疵”的大小,量变产生质变。

这类争议的焦点在于,合同的基础目的能不能实现、还能不能履行,以及如何决定责任分配比例。

这个项目在租户起诉的总数中占比不多,大约10%

1、质量问题和状态问题

1)质量问题很简单

空调不能用、房屋漏水、厂区积水、承重墙嘎嘎作响、天花板掉下来砸穿地板。这些都算质量问题,只要房东拖着不给修也不给钱,租户就会去法院要钱,不能用的甚至直接解除合同。

2)无限拖延交房

不还钱也不交房,租户最起码会想要把已经交上去的定金和押金给要回来,否则没租到房还亏了钱。房东要小心这种情况,某些条件下你很可能就会变成合同诈骗。

3)交付状态不对

交房的面积缩水了一圈,或者商场不开业、“入驻率”没达到约定标准。这些条件成立的前提,都是两方已经在合同明确约定了条件,但是最终这些条件没能实现。

2、应对思路

1)提前划清三八线

可能出现质量问题的部分,合同里面最好全部挑明,说清楚谁负责哪一部分。包括因为不当施工而造成了其他租户或者建筑物其他部分的损坏,由哪一方负责。

虽然这种情况实际发生后确实比较难以归责,但合同签订时只看约定,往往可以通过谈判条件的博弈拿下这类条款。

交房时,图像、录像、收房确认书都可以用来固定事实,避免后面各说各的。而且也省得诉讼中再启动鉴定程序。

2)延迟告知

如果有一些不能确定因素,会导致延迟交房,比如房产证行政审批之类。

一定在合同中列明房客对这些情况“已知并接受”。

房东没有恶意,有时也需要证明。

3)租赁面积的约定法

很多房东会把自己的房屋分割后再出租,分割后的部分面积没有精确算过,合同也只是写了个大约的面积数字。

如果出现纠纷,就给了租客重新测量的把柄,以此为挡箭牌欠着租金不付。

对此,需要在合同中特别加入“租金计算方式不予调整”条款,切忌将租金计算与租赁面积形成计算逻辑关系。

4)谨言慎行

对于房东,尽可能避免承诺出租率、业态状况、租赁条件,尤其是邮件和微信,各位房东管好自己的业务员。业务员一时嘴大,往往就能让对方抓住翻盘点。

无谓的承诺,可能被法院认定为实质合同目的的一部分。

weinxin
我的微信
交个朋友,咨询亦可
资深上海律师。主攻民商事纠纷、不动产、涉刑案件、公司顾问
 
匿名

发表评论

匿名网友