这一篇要点总结不仅有法院观点总结，还包含了律师视角。两者合一不仅囊括了商业租赁中高频发生的问题，还披露了最容易形成官司的风险。
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1、合同中，应当重点核查什么
尤其需要避免签订无效租赁合同。而实践中导致无效合同的最大原因在于房屋产权。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
这一点不仅是租户，出租人也应该保持清醒。一旦出房屋产权出现问题，承租的房客则会直接遭受不能租房的各种沉没成本损失，而当租户们没法继续使用房屋，商业租赁的房东就很可能要直面政府部门维稳的压力。这不是法律问题，而是直接来自第三方权力机关的风险。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
（1）产权证记载无误
确保房屋取得房地产权证，而且产证记载的“权利人”、“共有情况”、“房屋性质”、“规划用途”，都应当符合现实情况、也应当符合租户租赁使用的目的。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
（2）临时建筑
如果房子属于临时建筑，应当取得主管部门的批准文件，而且房屋应该按批准的内容建设。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
谁也不会想租一个违章无证建筑，房屋被拆迁或者收回，租赁合同的违约责任肯定也要来回拉扯。这些可能发生的后果各位都清楚。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
预防风险做法是：合同签订前就核实批准文件的原文，确认临时建筑的详细信息。而且租户要确认自己的租赁期限，不能超过临时建筑的使用期限。否则到时候大房东来收房就会束手无策。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
（3）二房东转租
最重要的还是期限问题，转租出去的期限不能超过上家剩余的租赁期限。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
有一点不得不说，作为租户，记得向二房东或者三房东要他们与上家的租赁合同。那份和上家合同是否约定禁止转租，其实与租户还有一点关系。因为如果出了问题，租户要证明自己的善意才能免责，也就是“我不知道你们上家约定了什么”。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
上家如果不傻，一般都不会把他们的合同展示给你看。租户只需要留下一个“请求看上家租赁合同”的书面记录就行。这个行为的结果正反两面都能帮租户避免踩坑。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/217.html
上家不给你看，证明你是善意租房；给你看了，各种意义上租户都能获得更多信息。
2、房东（出租人）的注意条款
（1）对方欠租的制衡措施
至少在我的观感上，欠租对于房产的业主来说，是一个极为常见的麻烦事。一旦出现，就会变成双方博弈的局面。
防止到时无牌可出，或者出牌即错，在签合同的时候就要把后手作为保底措施约定进去。
租赁合同里，明确如果“拖欠租金达X个月/拖欠某类费用达到Y金额”，房东可以单方面解除合同。同时追加解除合同后，房东有停水、停电、锁电梯等措施的权利。停水电有些强硬，但实践效果好。
但如果你们合同没约定就擅自停水停电，法院并不会觉得你很厉害，更倾向认为房东行为过度。
所以要在合同这一步，就在约定中告知房客，取得同意。
难看的话，要在好看的时候说趁早说。面子上过得去，银子上也能过得去。
真上手段之前一定记得书面通知租户，也别撕破脸刻意给他找麻烦，法院能看出来你在搞事。
面子上过不去的，就得掏银子过了。
（2）免租期的追加条款
无论是为考虑租户装修、还是当时为了拿这一单给租户优惠，无论出于什么理由，给租户免租期都很正常。
但这个免租期条款，还可以有更大的作用。
因为租户的过错导致合同提前解除时，免租期内减免费用，应当作为补偿款全额支付给房东。
不言自明，至少可以多一个谈判的筹码。
（3）交房要求
这一点特别重要，尤其是商住房不像是住宅租赁，搞个店面装修弄个配电这种都是很简单的商业租赁。有一些特殊的商业租赁，需要铺设仓库的环氧地坪、生产车间的产线管道、各种租户要求的用电设施等等。让不让、能不能办各种设施建设，谁来办政府、工商手续，各项费用谁负责、出了问题谁负责，到期怎么处理？
这是新交房时必须约定清楚的问题。
那到时候租户要走了，留下的装修、物料怎么处理？签合同时，没法预知下一家租户的要求，所以一般都要求尽可能恢复原状，所以：
要不要“恢复原状后返还、办理房屋内相关证照的注销手续”？
要不要“未能恢复的，房东恢复费用由于房客承担”？
要不要“退房至恢复原状期限，造成的预期租赁费用损失由房客承担”？
类似上面说的很多业务细节，最好提前谈好。而且，明确定义什么叫“原状。”
这些都是一事一议，没有一套固定的模板。
（4）慎用“开业率”等类似商业条件
我的意思是与用房无关的这些商业条件，你们就别写进去了。
除了引发房客解除合同，还能主张房东违约，没别的用处。
（5）送达地址
地址、联系人、联系方式、电子邮件地址。
这些如果没有，怎么催欠款、怎么解除合同？函件都发不出去。
要符合法院的审查标准，发个函比什么谈话都方便有效。
3、租户（承租人）的注意条款
（1）写清楚租赁详情
你租房的目的，最好完整体现合同里。
我说的这个“目的”，包括房子的用途与租赁目的（教育、零售、办公、某类工厂车间、仓库等）。
这是对房东的限制，如果约定了是零售，但是房屋性质并不能做零售，那就属于房东违约。
但要是这些东西合同里看不出来，那租户就只能干瞪眼。除了租房目的，最好追加涉及办理证照时出租人的配合义务。包括需要配合提供的文件和证照、需要配合办理的手续等等。
你租户的租赁目的很可能比较复杂，你得自己先搞清楚。
租赁目的能不能稳妥落地，要看你在合同中体现的主观能动性。
（2）房东优势条款评估
例如“出租人对业态的调整具有决定权”。
你一个做绘画教育的，看这个商场的亲子业态发达，什么钢琴、舞蹈、玩具、饮食，都有，和自竞争也不大，觉着能吸引客人就租了。
两年后，除了你自己，整层变成了KTV、台球室、蹦迪王，白天没人晚上野。
这种被动接受业态调整的条款，如果不得不接受，最好给对方一个违约责任，或者自己单方解除合同的权利。
（3）装修残值问题
太多人容易忽略，但是遇到争议一定会扯皮的问题。
装修残值的具体金额、计算标准、分担方式、折旧计算。能约定早约定。
等到进了诉讼，百分之九十进司法评估，眼瞅着以年为单位，折旧两下就不剩几块钱了。
合同不止是要争取权益，还要避免损失进一步扩大。司法程序的速度就在那里，即使设想了诉讼，那解决争议的时间上也最好提前打算，不要挂一漏万。
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