抵押权能保证债权受偿，如果到期不还钱，申请执行，那抵押权人就是查封申请执行人。
但实践中一般没这么简单，比如你拿到了债务人一套豪宅，还是首个抵押权，可喜可贺。但你债权期限没到，不能起诉更不能执行。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
这时候另一个债权人出来，直接把这套豪宅查封了，事情就变得麻烦了。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
房子拍卖的钱，是要首先还你（你是第一抵押顺位）。但这房子怎么处理，什么时候处理，要不要处理。你说了不算，得看他的心情。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
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一、抵押与执行
（一）抵押效力和清偿规则
商业活动中极为常见，债务人拿着房产设定抵押，担保这笔钱我一定还。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
有的是拿公司名下的房屋，有的是拿自己名下、他人名下房屋。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
作为债权人，设立抵押时就取得了实体权利。就是无法清偿了，执行卖房的钱，扣掉法院拍卖那些费用，应该先还首先办理抵押的人、后面的按照抵押顺序排队。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
抵押权的优先受偿权，总体上优先于没有办理抵押登记的保全债权等一般债权。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
这个“优先受偿权”不因人民法院对抵押财产采取查封、扣押等保全、执行方式而受影响。（民诉法2022#157、最高院执行工作若干规定2020#31）文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
所以抵押权，不受执行分配制度影响，按照抵押顺位依次全额清偿（民诉解释2022#508）。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/257.html
（二）抵押权顺位影响受偿
不同的债权人都在房屋上设定了抵押，要按照抵押设置的时间顺序，区分一押、二押等等。
通过拍卖房产的方式实现抵押权，获得的金额，首先清偿法院管理费用、拍卖费用、相关税费。
余下的款项，开始清偿拥有“优先受偿权”的债务人，如抵押权人。
首先清偿第一顺位抵押权人的全部债权、之后才能轮到顺位在后的抵押权人。
并不是将处理抵押物得到的价款按债权比例清偿所有人（优先受偿权不适用参与分配制度），抵押顺位靠后，执行的可能性会很低。
而且所得价款，有可能连第一顺位抵押权人的债权都不能完全清偿。
特定情况下，第一顺位的抵押权人可以选择额外贴钱进去，选择以房抵债。这种情况一般出现在只能掌握到债务人现有的不动产，不以房抵债就成了坏账（第一顺位拒绝以房抵债的话，可以保留债权，由后续顺位选择是否以房抵债）。
（三）抵押权在实现债权中的作用
但别忘了，取得抵押权利是第一步，落到实处是第二步。
保全（查封、冻结、扣押）与执行才是拿钱的重头戏，申请保全的顺序、保全法院与执行法院不一致，会在整个拍卖流程中，对最终债权的事项产生相当大的影响。
【不动产司法拍卖流程详解】http://101.132.117.18/141.html
二、抵押财产被他人抢先保全查封
抢先人可能是一般债务人、可能是顺位在后的抵押权人。
查封行为与债权是否到期没有必然关联，满足保全查封条件的债权可以申请不动产查封。
（一）丧失优先处置权
即使抵押财产被别的债权人抢先查封，也不影响抵押权人的“优先受偿权”。
但是无论抵押顺位如何，保全/执行顺位在后的抵押权人，将丧失对抵押财产的“优先处置权”。
一般来说，先查封的法院，在程序上取得了优先处理的权利。
无论债权人有无抵押，只要第一名查封，就能先一步掌握对财产的具体分配权，占据财产处理的主导权。（最高院执行工作若干规定2020#56）
这也意味着，保全查封顺位在后的债权人，完全受制于首封债权人的处置进程和处置态度。
就很容易出现一般债权人查封抢到处置权，和优先权人谈条件。
举例：优先抵押权人A，在X法院申请执行；此后，B向Y法院对某房产申请首封成功。
则Y法院首封、就有权处置，A只能再向Y法院申请优先受偿。
但如果房产拍卖后不能清偿B的债权，在那么B通常会要求A对优先受偿的份额作某种让步，B才同意推动执行。
这很容易造成：有权处置人B不处置，有权受偿人A无权处置的困境。
无权控制执行处置进程，会增加各种不确定性。
（二）被他人抢先查封的救济
1、被其他法院查封
这里肯定会有一个问题，管辖抵押权人债权执行的法院，和首先查封的法院不是一个。
原则上，法律规定由首封法院处置。
优先债权执行法院处置，是例外情况（最高院关于查封法院与优先债权执行法院有关问题批复#1）。
债权人可以与执行法官沟通，让法官去做法院间的申请，把将查封执行的权利移送到债权的执行法院。（程序上不是当事人申请、而是法院间申请移送执行）
需要满足4个条件：
（1）优先债权被生效法律文书所确认（判决书、调解书、裁决书等）；
（2）优先债权在其他法院进入了执行程序（“其他法院”就是首先查封的法院）；
（3）自首先查封已经超过60日（两个月内还是正常流程时间，之后的不作为可能给债权人造成损害）；
（4）首先查封法院尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序（查封了但是没处置财产）。
上述例外情形，只适用于首封法院与优先债权执行法院的执行竞合。
保全阶段、执行阶段的查封，都可协商首封法院移送。
要注意，满足上述4条件后，是否要求移送是优先债权执行法院的权利。此程序属于法院内部协调程序，当事人（债权人或者债务人）无权要求或者提请复议。
如果首封法院与优先债权执行法院就移送发生争议，就需要主机报请双方共同的上级法院，根据诉讼阶段、查封财产的种类及所在地、各债权数额与查封财产价值之间关系等具体情况，指定执行法院。
2、申请执行分配
这项申请要向首先查封法院提出，如果抵押财产已经发布拍卖公告或者进入变卖程序，就要退而求其次，及时主张优先受偿权。（民诉法解释2022#506）
3、注意取得执行依据
毕竟要向第三方法院提交申请，他们之前并不清楚抵押权人的情况，申请书、执行依据材料都要齐备。（民诉法解释2022#507.1）
各地法院执行局具体操作不同，申请前需要具体了解。
三、执行应对策略
（一）作为首封债权人
自然是应当争取拒绝移送，保障在资产处置方面掌握主动权。
如果查封财产已经移交给优先债权执行法院，就要密切关注财产变价进展。
特别是在优先债权获得清偿后财产变价仍有余额，充分录用清偿顺位预留债权的规定，争取实现债权清偿。（查封与优先债权执行法院的批复#3）
（二）作为优先债权人
1、由首封法院执行财产
及时了解首封法院案件的标的数额、案件进程。
可通过优先债权人名义向首封法院发函，同意其处置抵押财产。
无需另行诉讼、节省成本与时间，但丧失主导权，对处置进度、受偿时间与金额都无法掌控。
所以应当将沟通的重点放在首封债权人，将博弈转化为合作关系，共同推动执行。一旦进入执行程序，马上提交优先受偿申请材料。
积极关注评估、拍卖等节点，协助评估公司勘察抵押财产、合理评估价值、积极寻找意向买家，快速推进执行。
2、由优先债权执行法院执行
（1）综合考虑优劣取舍
在执行程序中另行协调首封法院，依法自行追索。优劣因素与参与首封法院分配相反，协调成本、执行周期、协调结果都需要尽力把控。
（2）执行程序的选择
依法追索的方式有两种：普通程序是对债务人、保证人、抵押人一并提起诉讼；特别程序是只针对抵押权人申请实现担保物权。
首封法院的债权人，已经率先启动了法律程序，诉讼进程通常更快。
优先债权人要在可以把控的程序环节加快速度，才能在处置抵押财产中赢得主动权，抢在首封法院之前取得生效法律文书，进入执行程序。
就现在上海的审判速度做参考，普通程序因为送达、开庭、一审、二审，耗时很长，进入执行程序的实现会远远晚于首封法院，就别想着到时候还能移送了。
如果查封财产是我方掌握的主要财产，而且变现后能覆盖债权，建议果断采取实现担保物权申请，程序上后发先至。
（3）移送的协调
程序上规定，移动是法院间协调。但实践中，往往是律师来进行沟通。首先应当协调优先执行法院，整的财产移送执行的同意，再协调高级法院，最后做首封法院的移送工作。
（4）移送的要点问题
移送建议可以参考这几个角度：被执行人及抵押财产是否在优先债权执行法院所在地，处置便利性需要考量；优先债权金额大幅超过首封债权金额；首封法院案件有超额查封情况；异地执行进展缓慢等。
四、实务操作的注意点
（一）尽快查封
只要成为首封法院申请人，麻烦的就是别人。
由优先债权执行法院进行首封，可以在第一步确保受偿权和处置权双优先，釜底抽薪，本文下的复杂和烦恼与你无关。
（二）确保债权无瑕疵
优先债权（及设立的抵押权）如果有瑕疵，根本上就无法适用执行移送的方案。
（三）移送执行时间
规定是：法院发布拍卖公告或者进入变卖程序前。
实务是：仅选择鉴定机构但未发布拍卖公告的，优先债权执行法院仍可要求移送执行。
（四）各地具体规定
例如：上海市高级人民法院规定抵押权法院邮箱执行财产，并且在两种首封优先的情况下对抵押前言人做出了相当大程度的保护。
规定见《关于在先查封法院与优先受偿债权执行法院处分查封财产有关问题的解答》（2014）第3条、第4条。
各地区的规定不尽相同，操作前需要提前了解清楚。
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