疫情是近年来最常见的不可抗力。租户无法经营导致拖欠租金、要求解除合同之类情况多不胜数。
本文整理提炼了疫情下各种租赁争议的法院判决，如果以后类似的不可抗力发生时，可以作为租户与房东有价值的参考。
文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
1、法院怎么判解除合同
合同的约定很重要，如果双方约定了怎么解除，那么按约定的方式解除合同的，法院基本都支持。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
法院通常还会考虑以下因素：文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
（1）租的什么
最高院关于疫情的指南，只能适用经营性租赁，不包括广告阵地这些非经营性、临时性的租赁。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
（2）免租了没
如果房东已经给了租金优惠，租客还是拖欠租金，那一般会支持房东解除合同。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
（3）能营业吗
一些线下行业受冲击巨大，完全没活干也没收入，这种情况一般是房东提出解除，但法院会慎重考虑。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
（4）欠租时段
拖欠租金的月份与和疫情爆发/不可抗力出现的时间相吻合，一般不认为违约。反之，如果没关系或者关系不大，法院更支持解除合同。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
2、减免租金
不是所有减租请求都会被支持，而且不同案件中，减免幅度也不同。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
（1）针对2020年疫情，租赁国有用房的，因为有减免政策支持，一般判决减免两个月租金；文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
（2）租赁非国有用房租赁的，法院会结合疫情对经营的影响，租户复工的情况及主动性、租户自身的过错等因素，判定减租的金额，通常不多于两个月。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/154.html
3、违约金和保证金的处理
违约金：如果租户乱搞导致违约，一般约定房东在解除合同时，可以向租户要2-3个月租金（+物业管理费）的违约金，少数合同甚至约定到4-6个月。
保证金，数额通常是2-3个月的租（+物业管理费）。
法院的态度比较有意思，看似有分歧，但裁判理念统一，都是根据事实尽可能“平等地”分配损失。
（1）判决保证金用途
①可以用来抵扣违约金
租户违约，房东已经收到手里的保证金，还要用来抵扣租户的欠债（租金、物业管理费和+水、电、电话费等欠款+违约金）。这种情况下，欠债一般都比保证金多，相当于减轻了租户的压力。
②可以直接单独没收
在租户违约时，房东有权直接没收保证金，不抵扣其他欠债。
（2）违约金与保证金一样么
要记住，界定这两者，最终都是为了“合同约定”、“赔偿”、“实际损害”的三方统一。
①认为不一样
有的法院，会同时支持付违约金和没收保证金
a、因为租户彻底违约，房东一方面依照合同约定，可以没收保证金；另一方面，可以按照合同约定收违约金；对房东来说，这属于收两次钱。
但这种情况，案子中的房东往往亏得不少，看起来收两次，实际上只是没亏太多。
b、租户觉得违约金太高，希望法院调低，但一些法院会考虑到租户违约，导致房屋空置很久，这造成了房东很大的损失，最终保持较高的违约金。
②认为一样
什么违约金和保证金，统统都是违约金。
a、你们双方签的合同中，已经约定“以保证金冲抵违约金”，所以法院觉得，房东已经通过“没收保证金”收了违约金，怎么还能让你再要一次？
b、还有法院认为，违约金和保证金，实质上都是租户承担违约责任，实质上不就是一体的么，为什么要分开。
法院会判决：在没收保证金的基础上，调低违约金；
或者判决：支付违约金并返还部分保证金，使赔偿与损害相匹配 。
4、滞纳金
合同中通常会约定，如果租户欠钱怎么赔偿。
比如，要以一定方式计算租户的“滞纳金”，这其实是一种“逾期违约金”。
租赁合同约定的滞纳金，从日万分之一到日千分之五不等，法院经常酌情调整。
法院调整后的滞纳金比例，大约在日万分之二至日万分之五之间，以日万分之三居多。
一般不会超过四倍LPR（贷款市场报价利率 Loan Prime Rate，2022年11月为一年期3.65%，四倍就是年利率14.6%）。
5、免租期、装修期内减免的租金
（1）为什么争这个
这属于房东给的优惠，免掉房客一段租金（物业管理费、水电费等还要交）。合同还会留个后手，如果租客违约导致合同解除，这部分优惠款要全额支付。
看似鸡贼，但又合情合理挑不出毛病。
但打到法院之后，争的就是免租期租金的性质了。
房东都说这是正常租金，租户都说这是违约金，为啥呢？
既然正反都要赔，要是认定为违约金，租户交这笔钱等于同事交违约金，能少赔。
而且，租户还可以讨价还价，说你房东也有错，免租期租金再给我砍一刀，意思意思。
（2）法院怎么说
主要是两种观点，直接给结论。
①合同想要堵死后路
如果合同约定的很死，解除后租客需要付免租期租金，而且和违约金分开算。
那疫情对租客使用租赁房屋造成一定影响的话，法院会酌情砍一些免租期租金。
该单独赔，但是砍一刀。
②另一种思路，合同没有约定死
法院认为，假设合同充分履行，才给免租期优惠。那租户违约后，应当按照没能履行的时间，算应当退的免租期租金。
具体计算方法：应当支付=月租金×免租月数×未履行租期/合同租期。
这一刀砍得花哨而且留有余地。
6、空置期占用费
租客违约导致合同被解除后，到再次出租前，会有一段无租金收入的空置期。
这个锅得扣在租户头上，损失也从租户钱包里报销。
所以这笔钱，当然要房客赔。
而法院是否支持空置期本应收到的租金损失，与其他项目的支持情况（尤其是违约金）有很大关联。
（1）不支持这项请求
空置期损失本来就是租户违约造成的，法院已经综合考量过错、履行情况等等，租户承担保证金、违约金的责任，足够弥补你的空置期损失了。
（2）支持，但是没有实质上支持
有法院认为，这么多违约责任，你想把租户干死么。
我酌情你支持一定的空置期损失，但是，保证金、违约金这些你房东就别想了。
（3）你自找的，别找房客
房东放任房屋空着，由此造成损失扩大。
自己扩大损失，属于你自己开心，自己买单吧。
7. 做个结论
现有案例中，法院主要适用《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答二（2020）》，仍值得参考借鉴：
（1）法院均衡考虑
疫情对于承租人的影响很重要，法院要考虑社会公平，酌情对租金进行调整。
问题就在酌情上，没有明确的量化标准，但总有合适的理由。
如果判决适当减免租金，减免金额实际也考虑到了疫情封控。
如果租户要减的租金和疫情封控/不可抗力没关系，就不会支持。
（2）不倾向于轻易解除合同
虽然解除居多，但很多案子都是不解除不行。
疫情影响，合同只是“阶段性无法履行”，又不是哪一方直接完蛋了。如果能判在不可抗力解除后双方继续履行合同，那法院还是想判的。
只是大多数案情不给法院这个机会。
所以如果租户要解除，理由是以疫情导致业务受损、收入减少的，法院基本不支持。
还有，租户虽受疫情影响，但不等于免死金牌。违约还是会有责任，只不过法院会结合疫情影响，调低一些违约金。
评论