租赁发生纠纷，如果没可能再继续履行合同，那很多租赁合同约定的解除条款就会派上用场。
不仅如此，商户还会根据政策、房东会根据合同其他约定，互相主张违约责任。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
前期因为疫情的原因，从2020年到2022年这段时间内，商业地产的商户收入减少、资金断流屡见不鲜，房东与租户因此发生了许多欠租纠纷，在工作中这类案件明显来的更多了。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
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1、房东面临的风险
政府和国企出台了减负政策，确实降低了一部分租户的损失。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
但所有租户都顶着交租压力时，反而显得每个租户没那么大压力了。这让许多租户有了发挥空间，不管属不属于政策减免范围，都会理直气壮跟房东说疫情属于不可抗力。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
说到底，手段和理由都是次要的，主要是想争取减租、免租。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
商业地产的房东，也面临着更进一步的两难困境：文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
如果同意减免房租，那马上一传十、十传百，剩下观望的租户肯定也不交了，柿子肯定挑软的捏。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
这样下来，房东收入肯定要大幅下滑，自己的现金流肯定会变困难；文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
如果房东一直不同意减租，那租户拒付租金甚至直接躺平还算好的。如果有租户带头解除合同甚至组织闹事，搞出维稳风险的话，政府都会介入进来。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/166.html
2、常见风险（出租方/房东）
作为房东或者出租方，要明确意识到，与不同租户合作的各种的商业租赁合作模式、合同内容，租户提出的不同具体要求，双方最终目的都是要为了转嫁风险，减少自身损失。
所以要尽量在合同订立的时，尽可能预见之后的风险，将合同引导到对己方有利的方向上。
（1）租户逾期支付租金、拒付租金
最常见的风险情况，也是租赁合同履行的根本。
（2）运营方面临减租要求
房产能享有优惠政策（房东享受），但如果你是实际运营方，因业务模式享受不到优惠，还要应对租户合理减租要求的压力；
（3）多层转租转包
层层转租转包，导致法律关系复杂，就算房东想要谈带优惠的和解方案，也沟通不到具体的负责人；
（4）违约租户借用疫情理由
有的租户疫情前就干不下去，或者已经违约。疫情来的正是时候，给他一个好理由，不付钱也不退房。
（5）疫情造成外延影响
房东的收益体现在股权、投资、债权等多个方面，疫情通过其他方式损害这些利益。
（6）租户要求延长优惠期
房客本来就在免租期、过渡期等各种优惠期间，顺势提出延长免租期、减免租金的要求。
3、房东/出租方的应对措施
（1）决定免租
对疫情影响期间直接免租，最直接也最受欢迎，只有房东的现金流遭受压力。
特别对于一些个人业主，如果租金要用来还贷的话，就要相对慎重。
（2）降低一段时间的租金
因疫情影响营业额会减少的一段时间内，调低租金。属于双方共担风险，通过良好的谈判可以达到不错的效果。
（3）将支付周期延后
不调整租金支付金额，整体延后付款周期，减轻租户资金周转压力，属于缓兵之计。但这个方案会让租户某段期间的还款压力突然上升。
（4）减免部分均摊到整体的租期内
属于是给租户打长期无息白条，能长期合作的话，租金还是一样能收回来。对租户来说，也比较容易接受。
（5）调整租金递增率，或给其他形式的优惠、补偿
这种方案，可以做到相当灵活。如果协调得当，可以在让租户得到更有利经营条件同时，房东也赚到真金白银。
（6）将政府、上级房东给的优惠转移支付
不直接减免房租，但通过书面协议将优惠转移给商户。
这种协议，除了减免租金外，一般还要让租户签署一些附加的经营承诺。
经营承诺可以有重要条款，但租户承诺本身并不是重点，重点是承诺的行为。
因为虽然房东可以直接给减免，但这解决不了租户已经成形的“维权”势头，而附条件的优惠，可以起到控制局势和实际让利两方面目的。
租户维权的趋势很明显，甚至有些地方维权过度，导致业态风气出了问题。附条件的让利能够平息一些事端，也能强化大家的经营意愿。
（7）短期允许临时变更租赁用途、阶段性转租
针对线下培训场所、电影院空置大厅、体育场馆这类因为禁令明确闲置的场所。
如果法律法规允许，房东短期可以允许商户灵活变通，自主经营。
以这种方式让租户主动弥补营业损失，可以将营业损失的压力从向房东讨要转移至租户的主观能动性上。
（8）继续履行，不予调整
没有受到疫情影响的，疫情前已经违约的，如果不会产生严重后果，可以温和继续执行合同。这些情形都应该按照合同约定严格执行，拒绝违约租户趁火打劫。
（9）解除合同，另行出租
没有信用、没有经营前景的商户，还是要及时止损。
法律并没有禁止依法依约解除合同，政策性文件也没有禁止性规定。而事实上现在通过法院解除合同的，多数都是房东提起，而且案件数量很多。
4、应对不履约的突破口
（1）租户未必适用不可抗力
不是所有商业地产的合同和业务模式都适用“不可抗力”和“情势变更”（不仅适用于疫情情况），比如共享租赁，或者基础+提成租金模式的运营商等。
像贩售机、长租车位这些租赁模式，根据实际情况在判决中也存在争议，不能一概而论。
（2）及时妥善回应租客请求
对租客提出的减租、解除合同等请求，不能长期沉默装死、也不好随意表态。
如果要表态，最好结合租户营业收入下降原因、疫情趋势、政府发布信息等详尽分析后，书面回复。
当然，务必避免书面的任何不当承诺（特别是各类对未来预期的承诺），这会成为后期争议时对方手里的有力证据。
（3）处置手段多管齐下
根据实际情况，可以选择一个或多个处置措施。在与房客协商的过程中，也要注意谈判次序和方式方法。
记住，总是我方手里可以出让的筹码越多越好，切忌被对方带了节奏，为了达成协议莫名丢掉了手里的筹码。
（4）保证自身正常履约
对内，要让律师审查自己的合同义务，符合政策要求的前提下，保持正常履行。
这个行为可以有效避免后院起火，或者本来占理的局势却失了先机。
（5）妥善存证
各方没都能达成有效协议，那么对违约方的行为，应当及时表示异议。
催缴租金的通知、解除合同的通知，都要保留好证据（包括快递单据信息）。
（6）考虑解约方案
解约前，要事先想好后一步。评估法律上的风险固然重要，但商业经营上，商户的经营能力和后续恢复能力才是重点。
（7）通盘考虑
消费者、供应商、行业主管机关，都可能被牵扯进租赁合同的后续处理。
不仅租户的行为会产导致一些风险情况，相关政府部门、监管方也会为租赁合同的处理带来一些麻烦，行动前要妥善考虑方案。
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