借名买房，肯定涉及《房产代持协议》和限购政策两方面问题，如果发生纠纷到法院，还面临着公序良俗原则的挑战。从宏观调控到政策红线，似乎都将借名买房当作不合理的购房需求。
这件事情的吸引力就在于，如果任何一个环节都不出错，你就能绕过限购政策，搏到超额收益（如果房价持续上涨）。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
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1、借名买房两种原因
（1）投机投资行为
借名买房对很多人来说，是拿钱担风险，博收益而已。本身就带着投机心态在做这件事。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
既然博取收益，就属于商业行为，只需了解风险能够控制在什么程度上，怎么控制风险就好。至于要不要冒这个风险，你自己决定。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
如果看得准，高风险高收益。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
（2）居住刚需
现实中，还有很多人因为落户积分不足、社保年年不够、还没有户口、年龄不符贷款条件，但通过借名买房满足实际居住的刚需。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
这个群体单纯只是以“上车”为目的，房价的涨跌与他们基本无关。单纯的借名买房不涉及犯罪，同时这个行为的违法性，也处在模糊的状态。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
既然已经准备借名买房，说明你对不动产的登记制有一定的了解。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
要借名买房，哪些路能走通，哪些走不通。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
2、不出问题，一切按计划
恭喜你，达成了借名买房的计划，并且法律并不禁止。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/175.html
你赢了。
3、出现各类问题
（1）代购侠反水
反水的原因多不胜数。比如房价上涨，他看你借名买房的证据不足，应该告不赢。
这时候别说你想收回产权，能不能收回购房款都是个问题。
又或者，前面都很顺利，但是到过户给你的时候，各种推诿不配合，甚至和你谈谈这件事的价格。
为代购侠的反水设置代价，无论是合同、人情、施压，是保证交易完成的重点。
这实质上已经脱离了合同、政策、法律的规制。
（2）代购侠欠债了
非常麻烦，房产会被查封，可以提执行异议，但执行法院可能不会听你的。
和欠债相似的还有离婚财产分割，离婚时还涉及代买侠的伴侣，另一方的说法会影响房产归属的判定，三方混战时，你最好有。
（3）代购侠把房产转让或抵押
除非出资人能证明，第三方不是善意取得，否则这个转让抵押就要生效。
（4）银行察觉实情
如果是贷款购房，还要考虑银行的动作。一般银行贷款的格式合同都非常完备，一旦被银行知道出资人和贷款人不是同一个人，很可能提前解除合同。当你们拿不到贷款的话就只能干瞪眼。
（5）其他的小问题
以后挂名人把房子转给出资人时，税费也免不了再收一次。
4、出了问题告法院的赢面
（1）出资人是出于刚需购房
这个是重点保护对象，最高院也有相应的判例意见（（2021）最高法民申3543号）。不必每个环节都充分，只要证据充足，但基本能够证明刚需住房的事实就可以。
（2）借名买房时，房屋不在限购范围
很简单，当年你不是为了规避限购政策，法院就倾向认为借名买方合同有效。
（3）消除了限购政策的障碍
你虽然当时逃避限购政策，但现在已经成了有权购房人，而且办好了不动产登记。这种情况下法院也不会为难你。
5、出了问题告法院，输面基本都在违反限购政策
（1）现状
已有很多城市对买房实施限购，一二线城市大都有限购政策。你需要清楚房子的所在的城市有没有限购。
官方本来对于借名买房这件事，没太好的脸色。
官方表态都是“尽管法律没有禁止，但隐藏着极大的风险和隐患，处理不好，会对当事人各方造成极大的困扰。”
翻译过来的意思是：别借名买房，会变得不幸。
（2）借名买房合同效力各地有争议
如果判出资人输，理由一般都是：规避国家限购政策，违背公序良俗。（《民法典》（2021）145、146）
但各地的限购规定，是不是属于“法律法规政策”，争议很大。
<a>最高院：
签订代持协议买房，属于规避国家限购政策，有违公序良俗原则，代持协议无效。
<b>各地司法实务：
限购政策是行政调控手段，地方政府规定不是法律和行政法规，不宜据此认定代持协议无效。进一步的理由是：A占据了B的购房名额，B确实也无法购买更多，不会导致地区限购政策落空，没有损害公共利益。
当然，借名购买政策性保障房，你小子侵害弱势群体利益，在法院没有赢面。
（3）将争议导向有利的一面
很多案例中，会把房子判给代购侠，而不是出资人。
理由也很简单：判的是房子的所有权，房子就挂着代购侠的名字。
不动产归属看登记，不动产归属看登记，不动产归属看登记。
除非你的证据充分到能对抗登记的可信度。
接下来就说到，怎么尽可能形成这些证据。
5、必要的准备
（1）别指望你们的口头约定
一定要签借名买房的合同（代持协议），把借名买房这件事说透。
给代购侠上点违约责任的强度，法院会不会支持放一边，代购侠违约反水会被认定为有更大的主观恶意。同时这些违约责任，可以给他心理加点威慑。
毕竟整天普法，大家基本都懂点，但真懂的不多。白纸黑字加上他自己按的手印，对代购侠客的心理是一个有用的限制。
而且这个协议签订的时间越早越好，筹划买房前就要签清楚。
借名买房的合同，这玩意讲究的点在于，把事情的解决阶段控制在“不出问题”和“不得不去法院”两个极端之间。如果合同足够妥当，甚至各方都不会想要去法院。如果能达到这个目的，那这份协议算是高明的手段。
（2）定金、首付、月供、房款凭证，各类发票。
这些都是出资人的出资凭证，尽可能把付款凭证的原件全都掌握在自己手里。
（3）产权证书
如果能拿在手里，这个借名买房就会更有说服力。
（4）房门卡、钥匙、水电气物业费凭证
看实际情况，证明你实际占有和使用。门卡钥匙至少要留个备份。也是借名买方关系的一个佐证。
6、留个后手
（1）办居住权登记
房产证下来之后，及时去和代购侠，在购买的房产商给出资人办好居住权登记。
（2）活用代购侠的抵押权
房子在代购侠名下，他可以办抵押登记对吧？
有些买房人会反向利用不动产登记制度，达成一份借款合同，给出资人办一个不动产抵押，担保这个借款。合情合理，但这个操作客观上可以增强双方的交易稳定性，后续如果出现问题，虽然不能确保法院认可，但也能留作一手回转余地。
这些行为与其说是法律有效性，更多的实在增加代买侠违约的心理成本、和实际麻烦程度。
很多事情，人只要感觉够麻烦就不会去做，这件事也是一个道理。
7、政策的更新
现在的形势是，各地的限购政策都在不断变动，也在不断调整对借名买房的控制角度。调整的基础不是出资人，而是楼市所处的整体经济环境。
政策的和市场不断更迭，也必然会让出资人和限购政策之间不断出现新的问题。
可能直到楼市的投资价值降低到不值得借名购房，这个矛盾就会自行化解。
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