近年经济环境的变动，自然对商业地产租赁产生不小的影响。在法律的角度，我们更重视商业租赁合同的风险评估。总结风险的方式，最好的方式就是参考类似纠纷的结果。
直接从法院的视角切入，是一个更能反应问题的裁判视角。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
这篇涉及的是商业地产租赁合同最突出的风险点。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
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1、违规租赁非常突出
（1）租的就是违法建筑
差不多一成的诉讼，是租赁合同被法院判决无效（全部无效或部分无效）。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
在这之中的绝大多数，都是房屋证件不全，从而导致合同无效。缺乏的证件，一个是“建设工程规划许可证”，一个是“房地产权证”文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
看实践案例，租赁违法建筑很普遍，甚至到了部分租赁合同出现“有证房屋面积”、“无证房屋面积”说法的程度。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
其中，二房东擅自转租导致合同无效，虽然也算常见吗，但在总量总占比很小。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
而且，基本大多数租户在签约时，都会知道二房东是私下转租，也算不上善意承租。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
毕竟这是商业租赁，租客的审查能力比一般住宅租赁强得多。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
法院一般认为，房东/出租方明知房子是违法建筑还出租，要对合同无效承担主要责任。而商业租户本就应当认真核查房屋的权属情况，所以至少应该承担次要责任。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/189.html
具体责任比例，要看案件的具体情况，常见7:3或者6:4。
（2）消防安全隐患
这种情况主要出现在因无法继续履行的合同中。
具体而言，就是在消防通道堆满物品，擅自搭建楼梯、插层、隔墙。
合同被判决解除的原因，相当一部分是因为消防安全问题已经发生。这种消防隐患，往往会酿成火灾，或者火灾发生时，让损害变得更大。
房子烧的干干净净，租户和房东没人想承担这损失，自然就会到法院来。
从法院的判决结果来看，引发火灾基本都是租户的原因。租赁房屋都是租户在实际使用，违反消防规定随意处置房屋时主要原因，所以造成的损失主要由租户自己承担。
而房东这边，也不是完全免责。
房东的身份，自带着杜绝隐患、建立消防安全制度的义务。当然房东的实际义务并不止这两种，只有尽到“妥善管理义务”，才可以不承担次要责任。
2、对经营风险的没有预见性
（1）特殊行业的特殊风险
需要特定行业许可的，都算特殊行业。
如果租户无法获得“食品经营许可证”、“餐饮经营许可证”、“医疗卫生许可证”的话，连业务都没法展开，法院会判决解除合同。
租赁房屋本身，有时候不能满足各种特殊经营条件，比如硬件上装不了通风管，又比如房产证登记用途的只有办公、做不了商业。那这种情况就务必要引起重视。
商业房地产，核心目的就是经营。不同的经营需要，对房屋的要求千差万别。
商铺经营还算好说的，你看租赁工厂、车间这些，甚至需要长期沟通一些定制化需求（电力容量、通风 、排污、环境影响评价），复杂得很。
但最终事情做到一半开不了张，一点也不罕见。
法院里天天都有。
客观存在的风险先放一边，尤其需要避免价格合适就先签合同，后期出了问题，那是双输，为时已晚。
法院的态度是，房东有义务提供满足租户需要的房屋。但是，如果租赁合同中没有明确“特殊的租赁目的”，那因此造成的经济损失，也不应该去向房东要。
（2）业务生态改变的风险
商业唯一不变就是来回变。
商业街上，商铺总是倒一茬开一茬，常青树就那么几个，大家都见过。
但就算常青树，也会面临整个营业生态改变的冲击。
市场环境变了，招商方向也会变，而且房东都会在合同中写上自己对经营业态有决定权。而签合同时，租户可就不太重视这一条。
这也直接导致，若干年后租户在经营中的被动地位。一旦房东决定调整业态，随之而来的肯定有大规模、持续性施工。
客流量会不会减少？
施工完了之后，可能旁边本来都是高端餐饮，现在都是宝宝巴士。
整个经营环境也没有之前的氛围，商圈的吸来的客户也会变。
看上去是在要求租户判断未来业态走势，实际上也是这样。
当然，房东看似掌握权柄，但未经深思熟虑反复调整业态，基本都会造成批量诉讼、群体性事件。到时候地方政府都可能介入，得不偿失。
（3）提前解除的风险
提前解除合同的理由，包括双方当事人违约，也包括怪不到当事人身上的情况。
现在很多合同，违约责任非常详尽。这很好，防患于未然，双方签约前都多谈两次。
但是注意，合同提前解除后的装修残值损失、可得利益损失，一般都没约定。
所以就因为这个，出现了大量的扯皮事。
前期装修对租户是一笔很大的投资，这时候解除合同租户是亏了一笔大钱。
如果合同中缺了这类补偿、赔偿的说法，那就有得谈了。
而且三五回合能达成一致，都算是爽快人。谈崩了进法院，这笔钱还得申请司法评估。
评估时间很长，而且房子只能装修状态躺在那没法出租，加上还有折旧，双方都没什么好果汁吃。
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