本篇从房租户（承租方）起诉的原因展开，但同样是房东方需要注意的问题。
租赁合同本来正常履行着，但租户起诉时，意味着某些事情已经发生了根本性的变化，租户已经不能经营，或者租户已经失去了继续经营的想法。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
租户的水平参差不齐，他们可能没有法务，仅靠业务人员所重视的商务条款很难形成一份周全的合同。所以大多数租户对后面可能出现的惨状没有预判能力。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
为了维护租赁关系，也为了商业上的双赢，房东方需要够重视下述的隐患。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
对于很多后面可能产生的争议，如果一方能提前预判并且妥善谈好，后面也不至于去法院折腾。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
去法院，总是没有办法的最后选择。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
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一、经营障碍
占承租人起诉案件的40%文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
能打到法院的障碍，都是真正谈不拢的障碍。树挪死人挪活，对租户来说，很多情况下可能再不走就很难走了。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
1、三种情况
（1）涉及拆迁
租赁房屋因为拆违、拆迁，屋子直接给平了。那这租赁合同还履行什么？或者整个区域有拆迁违法建筑整治，直接给停水停电，一样也没法用房。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/205.html
（2）房东收房
体现为话不投机，房东直接换锁、给租客停水停电，上点硬手段。
又或者租户当初签约的是二房东，二房东与大房东的租约比二房东与租户的租约更早到期，大房东可能直接带一众壮汉上门强行收房，或者采取其他手段收房。
（3）调整业务生态
房东改换了其他租户，导致商场业务的生态环境都变化巨大。
你想，本来租户做奢侈品销售，就看中了旁边这些类似的同行氛围。可现在商场变样，旁边都是宝宝巴士、老乡鸡、红浪漫KTV。
这周边环境，对客流量和经营氛围的影响可想而知。
2、出租人怎么处理
如果房东出租的房屋真属于违建，房东一般都会提出不可抗力的理由，认为违建拆迁属于政府行为。
房客可以选择撤场，但只要合同没约定违约责任，房东就不存在违约。毕竟房客的租房子的商业目的如果合同中看不出来，就只能认为是一般适使用。
至于细致具体的租赁目的，房东又不是股东，于情于理没有义务给租客考虑。
商业风险、政府行为，如果没有合同的明确约定，都应当租户自己承担。作为租户，一开始就应当考虑清楚这方面的风险。
二、目的落空
在租户起诉的案件中占比25%。这种情况体现在：租户认为签合同的目的不能实现了，但这都是你房东的错。
我要解除合同，我要跑路。
1、两种情况
（1）房屋不满足经营要求
最常见的就是消防验收没通过、环境影响评价做不下来，导致这个房子不具备开业条件。
或者经营过程中，房屋存在违法违规的情况，被政府部门责令整改，但却又迟迟整改不下来；
又或者，承租后发现房屋虽然合规，但硬件不足。比如不具备排烟、排污设施，做不了餐饮服务这种有额外特殊需求的行业。
（2）房东不配合办证，开业不了
无法办证，这在程序上是很麻烦的一种情况。
房东因为某些原因不配合提供房产证，或者房屋所在地址已经被其他人注册的话，租户会连执照都办不下来，更别说各种营业许可证了。
还有一类情况，就是房屋没办法做生产用途，拿不下环评和行业许可，但租户的目的是要建生产线，这种情况下除了退租别无他法。
2、房东的两个应对思路
（1）合同没约定“某一特定”的经营目的
就以往的经验来说，还是得不变应万变。合同的目的就是“出租”，不是某种特殊条件下的出租、也不是要满足租户特定需求的出租。只要符合一般使用需求的租赁能继续，那合同目的就能实现，不存在什么目的落空的问题。
租户经营什么项目、采用什么租赁方式，只要合同没写就不应该让房东承担责任。
（2）相关设施和证照，应由租户自行搭建办理。
房东只有配合的义务，但是如果房产证都拿不出来就是房东的问题了，这属于基础的配合义务。
如果房子本身就不合规，或者带点引导欺诈才能签这一单，劝各位房东不要签这种单。
现在少一单，功德加一笔，未来也少去一趟法院。
三、瑕疵交付
简单来说，就是交房之后，发现了一些硬件问题。具体的判决，往往要看“瑕疵”的大小，量变产生质变。
这类争议的焦点在于，合同的基础目的能不能实现、还能不能履行，以及如何决定责任分配比例。
这个项目在租户起诉的总数中占比不多，大约10%
1、质量问题和状态问题
（1）质量问题很简单
空调不能用、房屋漏水、厂区积水、承重墙嘎嘎作响、天花板掉下来砸穿地板。这些都算质量问题，只要房东拖着不给修也不给钱，租户就会去法院要钱，不能用的甚至直接解除合同。
（2）无限拖延交房
不还钱也不交房，租户最起码会想要把已经交上去的定金和押金给要回来，否则没租到房还亏了钱。房东要小心这种情况，某些条件下你很可能就会变成合同诈骗。
（3）交付状态不对
交房的面积缩水了一圈，或者商场不开业、“入驻率”没达到约定标准。这些条件成立的前提，都是两方已经在合同明确约定了条件，但是最终这些条件没能实现。
2、应对思路
（1）提前划清三八线
可能出现质量问题的部分，合同里面最好全部挑明，说清楚谁负责哪一部分。包括因为不当施工而造成了其他租户或者建筑物其他部分的损坏，由哪一方负责。
虽然这种情况实际发生后确实比较难以归责，但合同签订时只看约定，往往可以通过谈判条件的博弈拿下这类条款。
交房时，图像、录像、收房确认书都可以用来固定事实，避免后面各说各的。而且也省得诉讼中再启动鉴定程序。
（2）延迟告知
如果有一些不能确定因素，会导致延迟交房，比如房产证行政审批之类。
一定在合同中列明房客对这些情况“已知并接受”。
房东没有恶意，有时也需要证明。
（3）租赁面积的约定法
很多房东会把自己的房屋分割后再出租，分割后的部分面积没有精确算过，合同也只是写了个大约的面积数字。
如果出现纠纷，就给了租客重新测量的把柄，以此为挡箭牌欠着租金不付。
对此，需要在合同中特别加入“租金计算方式不予调整”条款，切忌将租金计算与租赁面积形成计算逻辑关系。
（4）谨言慎行
对于房东，尽可能避免承诺出租率、业态状况、租赁条件，尤其是邮件和微信，各位房东管好自己的业务员。业务员一时嘴大，往往就能让对方抓住翻盘点。
无谓的承诺，可能被法院认定为实质合同目的的一部分。
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