同样是大量群体性事件，烂尾楼、p2p项目暴雷后，有种种约束和治理。
但不亚于烂尾楼盘一样的售后包租“烂”商场，每个城市都少不了。这个模式的本质，比p2p之类更烂更乱。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
在本质违法而且在没有法律依据的情况下，在整个社会中反复施展“合法化”的骗术。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
无数的格子铺业主们，却得不到应有的关注。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
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一、售后包租违反刑法，但几无责任
“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，构成非法吸收公众存款罪的情形之一，规定于《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，2010、2022年的修订版本都有这一条，一字未改。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
为什么这么规定，因为发生群体性事件实在太多。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
这种模式形如诈骗，但实际上被公检法认定为非吸罪的比例极低。比起项目卖出的天文数字收益，这都不算风险。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
而民法体系同样有规定，2010年住房与城乡建设部53号文，明令“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房”。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
二、售后包租就这样骗的
1、拿到一块商业性质用地
这自不必说，是这个骗术的起步价，没有商业性质地块后面也免谈。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
2、建房划格子
能拿地就肯定有开发商公司，建商业用房、开大平层。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/636.html
然后在预售报备时，切割成无数的格子铺。格子铺不能太大，因为你要明确你的受众群体，太贵了穷人买不起，你也就骗不到。
3、发动宣传
售楼处气氛向春节看齐，景气程度对标老纳斯达克人工报线现场；已售出公告反复播放，销售话术和承诺拉满。比如每年10%的超高净收益、买商铺养老传三代，气势上给足韭菜们掏家底的信心。
毕竟要他们掏压箱底的钱，样子要做满一百二十分。
4、操作来了，成立一个新项目公司。
说好听点就是空壳公司，不好听就是皮包公司。
因为你得签两份合同，开发商公司可不能趟后面的浑水。
开发商和购房者签：买卖合同，用来收钱；
空壳公司和购房者签：包租合同，用来拿走经营权；
因为你开发商，是要和后面这些包租争议彻底划清界限的。
5、招式用老也无所谓
已经结束了,这个骗术就是要你的购房款实付金额。
盖房子交房之后，经营好就按包租合同约定返租金，经营不好就赖着。
而且一般前三年的租金是“抵扣折扣的房款”，也是要给开发商那边尽可能赚钱的，而且三年内，很多人傻乎乎想不到他们会卷钱跑路。
因为合同相对性，反正追责也只能追到空壳公司。
高额回报诱惑投资、双合同骗术、格式条款、返租金到期赖账、格子铺多算摊消面积、房款交足不开正规发票、借面积补差价二次诈骗、不办房产证、卷走售商铺资金。
一气呵成，受害者一步步走入圈套。
二、虚拟产权没有任何法律依据，但却合法
虚拟产权说的是“划格子”的问题，就类似于你买的停车位是画线一样，是一个概念上的“产权”。
只不过停车位是划线，商业办公的隔断是非承重墙。
商业办公的建筑项目，建筑结构基本都是大平层，这些隔断严格意义上算是“装饰装修”，如果不考虑消防验收之类的问题，基本可以看作可以低成本灵活拆卸。
接触过写字楼租售就知道，一块面积中可能涉及好几个房本。这都是概念上划分出来，然后隔断。
一层楼2000平米分4间，你要租1000平就租相邻的两间给你，隔断打通。
和停车位画线，然后根据画线申请小产证是一样的。要怎么一次性划分，适应后面的运营，这是开发人员的技术问题。
对于物权行使，没有影响。
但为了好卖、为了“照顾”底层人民，划二三十平米甚至10平米的格子间，通过“包租包经营”限制了你的物权行使，这才是矛盾的关键。
第一、这如果你是个做商铺的，十来平的面积，扣掉几平米的公摊，你想想能干什么？狗都不买。
第二、房地产最重要的就是位置，这种格子间在商场不同位置，价值天上地下，价格截然不同。
但这个骗术能一视同仁卖出去，精妙就在于两点：一是让你相信高额回报率，二是进一步让你相信有回报就无需考虑位置。
你以为所有的营收都会统一到一个篮子里分配，位置无所谓；而且都委托经营了，经营权自然拱手让出。
就这样，你交出了房屋的使用权、经营管理权，连临街底商都不如。
你与自己百万购房款的唯二联系，只剩下被架空的产证，和空壳公司的纸面承诺。
这一大段的所有概念，包括“售后委托经营”、包括“虚拟产权”，在民事房地产法律体系、物权法、乃至包含了物权法的民法典中，从未出现。
更不用说对这个模式的限制了，什么都没有。
三、谁维护了售后包租
最高院和住建部的规定出来二十多年了，售后包租少吗？
格子划的越来越小，每个项目的受害者都是成百上千，北京上海都有，二三线城市更不用说。
有纠纷有暴雷，正常思路是用政策和法律雷霆治理，避免更多的问题出现对吧？
但售后包租的问题不是追钱，它留了一个实物资产，这个实物资产完全没有办法进行经营、而且只要推进经营必然出现维稳矛盾。
因为这个实物资产的背后是成百上千个业主，成百上千普通市民的想法和家底。
有的想要退掉商铺、有的想要踢掉运营自己拿回商铺、有的想要合同约定的租金、有的想成立业委会。
有的只想要开发商牢底坐穿。
别说法院，政府面对这种群体性事件也是无解，一千个人有一千个维权方式，并且他们会付诸行动。
一旦商场建成落地，经营不善。则卖不掉、住不了、租不出。
法院怎么办？想各种办法统一驳回，没有法条依据，就必须为了解决问题形成方案，即使这个方案物权法完全没有规定。
那就是“虚拟产权”没有物权法的权利。
业主不能继续经营、也不能取得经营权，开发商经营成什么样你都要接受。
虽然，一样是虚拟产权的车位和写字楼，你就可以自己用、还可以出租、还可以委托给别人再自己拿回来。
大家都有房产证，只是格子铺的“虚拟产权”就是不一样。
这样，虽然这个骗术层出不穷，但消化受害人群的方案不就出来了？
各方都做了自己立场上能做的事情，结果小业主统统败诉，维权无门。
四、售后包租完全不好？
你会想，说不定还可以经营向善，你不要恶魔化包租。
没错，包租这个概念不完全是坏事。
没有统一经营，小业主不愿空置，招商的时候就会饥不择食。人家开kfc麦当劳汉堡王，或者免费把知名商铺请进来卷人气，小业主自己经营只会是臭豆腐灌饼一条街，业态越卷越烂。
但包租离谱，不在于是否统一经营，而是因为选择这个模式的开发商，大概率根本没有经营能力。
因果关系是，不是售后包租不好，而是想骗人的开发商，才会选售后包租。
拿地盖房是一回事，有关系就行，但是商圈运营水平可不一定有。地段特别好就一定能经营好？专业地产运营的门槛不低，真不是地段好就够了。
黄石义乌商贸城1847个业主、杭州乔司商城关门大吉、昆山五丰广场5700个维权业主。你觉着他们地段比你差？你猜有几个成了我客户？
开发商自持的比例越低，未来暴雷概率越大。
搞售后包租不是为了统一经营。这种一般都是实力差、关系型的开发商。没人没钱只有关系能拿地，售后包租的关键在于“售”，为了卖钱、为了卷一波跑路。
你看哪个大开发商按这种格子铺搞销售？
想要统一长期经营，为什么开发商不自持房屋？
还有，前几年用租金“抵扣”房款的条款，知道为什么这么写吗？
你们给了开发商长达几年的事时间转款，这几年中，你不知道他根本没打算给你租金。
完全受制于人。
五、要想解决，方案很多
1、源头禁绝
理想化一点，禁止格子化分割这里就能下手。
因为要售后包租，必然得涉及商品房预售。
而预售一定要经过给住建、房管系统，只要住建系统审核卡住，就没有然后了。
1000平米分100份，就差把售后包租写在脸上了。
住建委总不应该自己发文禁止售后包租，但系统审核时候全开绿灯。
2、公示风险
小老百姓很多时候就是被销售的气氛带动蛊惑的。
什么叫售后包租？买房者会有什么收益和风险？
会有什么风险只要公开明确，同时在登记范本合同中明确，也是个功德。
3、资金管控
购房者被高额返租骗昏头了，你们银行作为专业人员也昏头了？
为什么给这些小格子铺办按揭贷款，甚至给售后包租铺子中开发商自持部分办贷款，吃了几百次亏还不长记性。
可能不止是记性的问题。
4、最终救济
事已至此，总要有个保障。统一经营几乎是没法实现，但人弄出来的问题，还得人想办法解决。
（1）给退房一条路，格子铺全体回收，产权究极整合
这条路的障碍是法院，法律规定是“开发商不得售后包租”，但有空壳公司啊，包租合同和我开发商有什么关系，合同相对性懂不。
所以找开发商退房、要租金，法院说和开发商没关系。
退房退钱得去找签合同的空壳公司。
你猜它为什么叫空壳公司。
现行法律得把开发商带进来，不给包租金就可以解除购房合同，毕竟有资产的还是开发商。
（2）踢掉开发商，业主们自主成立委员会，自主掌握经营权力
这得是还能经营、而且成立业委会需要人头和面积双过三分之二，如果调整成只看人头，便更符合实际。
更换经营者总归是留了一条路，而且商业的自发组织，很有内驱力。
（3）直接代管开发商权利
国企平台直接介入接管，统一经营，合同重签、先降低租金盘活业态。
操作起来，谁愿意接这个烂盘是个问题。
有能力扭亏为盈的商业不动产管理公司，非常难找，尤其是这种顶着几千个业主压力的项目。
但这些商场的未来，很大程度上就是取决于运营水平，运营市场才是现在的蓝海。
可能这个问题，只能靠着其他盘外招才能引来大量管理人，哪怕电商也好。
（4）尘归尘，土归土
实在没办法就回到土建，拆楼吧。
卖地分钱，也比躺在这祸国殃民来的好，拆了长草最起码环保，矗在这只有骗人。
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