很多人觉着签了买房合同，房子理所当然就是自己的，更别说已经付完款用起来了。
甚至不少房产不仅没过户，上面还有抵押，但很多公司或个人根本对此没有警觉性。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
只要不办过户，房子的所有权就没变。这房子和你无关的情况下，很多事情的发生你控制不了。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
这里隐藏的风险，可就不止钱房两空。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
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1、房产没登记，被查封了
但这会遇上这种尴尬情况：文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
等你去办房产登记，发现房子被查封办不了登记；或者你付完款去收房，发现已经上了封条。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
坏了。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
钱付完，房还没了，你被割两次。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
说到底，房子没过户就还是上家的东西。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
如果他有欠债到期，或者这个房子之前被他抵押给别人做担保。那一旦被执行，这房子自然跑不掉上封条。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/73.html
而且在查封的状态下，没法过户，锁定了。
问题就出在这。
在房子没办过户时，一定要有付了钱没收到货、而且可能钱货两空的危机感。
不动产是谁的，就是看登记。你那合同在这不好使。
不动产看登记，不动产看登记，不动产看登记。
假设上家没法给你办过户了，那他欠你钱（基于合同），而不是欠你一套房子（基于物权登记）。
没过户=没房
没过成户=没房
过不了户=没房
条条大路通罗马，过户没办全白瞎。
多少得有点危机意识。
2、你买个人住宅
如果是个人去买居住房屋宅，那么这个问题，对你还算友善。
你房子还登记在房企名下的话，那一旦收到法院执行通知，火速去向法院提异议。
商品房消费者，满足下面三条，法院会给你支持。
（1）法院查封前，签了合法有效的买卖合同；
（2）购买的商品房用来居住，购买人名下也没有其他住房；
（3）已付款超过合同总价的50%。
（《最高院关于办理执行异议和复议若干规定》（2020）29）
还有更细化的规定，比如缩小了（2）的范围，设区市和县级市内没有其他住房就可以；付款比例如果已经接近50%，继续付款履行的也认可。（九民纪要125）
规定倾斜的这么厉害，比萨斜塔了都。
显而易见，个人购买的居住性用房，属于优先保护对象。
毕竟不敢让六个钱包打水漂，说不定人也下去了。
3、买的是商业用房
商业房，那就难了。
一方面没有特殊保护，一方面也因为你们自己操作花样多，政策不知从哪下手，也就不下手了。
撑死胆大的，饿死胆小的，早开一天挣一天，晚开一步亏一年。
开商场、办写字楼、做仓库、建厂！
谁管有没有抵押，谁还等不动产登记。
就是一个字，干！
多少商住房买卖，双方都同意不登记，买家按现状全权使用，你懂我懂大家懂。
叫做“平衡最优解”，又称“效益最大化”。风险还没发生，等于不存在风险。
企业家都是很有胆识的，房产没过户、有抵押，抓紧开业。
很多人对房产抵押很抗拒，风险的气味太重，但不是所有人都能闻出来。
房子签好买卖合同、付了全款后，很可能长期不登记。
下家到手，立马招商出租，全力投入运营。
运营到大家都快忘了这房子还没过户，所有承租人都以为收租的就是产权人。
这朴素的法律没用。
无论为什么，当别人的房产被查封，你又是“购买使用人”时，你那份购房合同就会非常尴尬。
房子要被拍卖还款，你肯定会想要找卖家算账。
但你不想想，他都要被法院强制执行了，就一般房企这个负债率，拿什么还你？
这还不算完，这还是商业用房，房子拿到，你转手租出去，租赁合同上可是你的名。
租户呢？
那租户招谁惹谁了，出问题肯定告你违约，你和他签的合同。
闹到这一步，谁都别想好（视情况，租户受“买卖不破租赁”规定保护）
4、说第四遍，不动产归属按登记生效
《物权法》和《民法典》，确定房屋产权产权按“登记生效”制，特别是非住宅。
如果你没登记，非得打官司确定房屋所有权是我的，法院一般都不理你。
可惜不能不理，只能全部驳回。
现在的商业用房，如果跳出个买家，提异议说这是我的真金白银买的，法院裁量权是比较大。
法官认不认你的理由，沟通的方式和理由本身都很重要。
房产价值基本稳定，但一般和债权金额不一致，很容易出现超额查封。
比如有个案子欠款500万，直接封了一层楼。评估下来一看，好家伙3800万，够还七次半。
想办法给他划分出来，解封超额部分的观点，法院还是愿意支持的。
5、对执行提一般异议
法院会支持满足以下四条的情形，很明显，比个人购买商品房要难不少。
（1）在法院查封前，已签订合法有效的买卖合同；
（2）在查封之前合法占有；
（3）全款付完，或者已按约付部分、剩余价款按法院要求执行；
（4）未办理过户登记，不是因为买受人自身原因。
（《最高院关于办理执行异议和复议若干规定》（2020）28）
问题就处在（4）这条，实践里争议和不确定性最大。
未办理登记的理由是重中之重，必须合理，而且原因不能在买方。
双方都认为产权属于买方没用，要以登记为准。你们都认可的“商业惯例”在法院不好用，属于“不想办”。
想办，去办了，办不下来，条件暂不满足，这些才是是合理的方向。
看起来简单，但遇到大多数没办产证的情况，顶多满足第二条。
这才是现实情况。
你们搞地产的脑子里想的啥，你们自己最清楚。
6、一些其他的花样
（1）我也起诉，要求过户
有人会想，那我也是债权人，我要告卖方，还我买房合同的钱。
然后这样我也可以查封我自己的房子，让不至于被别人执行掉。
走不通。
房屋已经被执行了，状态是查封。所以不允许房产信息变动。这时你就算提一个”配合办理产证“的诉讼请求，其实也没法执行。
（就算真能办，你也是个轮候查封，排完队估计啥也拿不到）
因此，这种诉讼不是不能打，但打的是合同的债务纠纷，跟产权没关系。
法院一般都会向起诉的买方特别说明“是否变更诉讼请求为：解除合同并要求退还房款、承担违约责任。”
意思就是，要钱可以，过户没法判。
虽然不符合你的根本需求，但如果坚持请求法院判过户，法院很可能给你直接驳回。
（2）对方破产，处置方式没定论
被执行人（登记的产权人）直接破产，你需要去申请破产债权。
周期拉长，血压拉高。
至于如何处理，只能看破产管理人的判断，而且怎么处理房屋现在也有分歧。
一种做法是：破产管理人认定，买方已经对房屋行使了物权，破产管理人直接向买方交付房屋（存在一定可能）；
另一种做法是：坚持登记原则，登记在谁名下，那就是谁的财产，直接拿来清偿。
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