既然已经准备司法拍卖，恭喜着你在判决前查封到了对方的房产，这是关键一步，不知多少人在判决后被财产线索难住，最终执行不到。
但这还远不到结束，判决书生效只能说是中场休息，要盯紧后面的执行程序。也得知道后面需要怎么做才能拿到判决的钱。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
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1、申请执行
判决书生效后，就可以向法院申请，一般14天内会确定执行法官。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
房子虽然已经查封，但还缺乏一个“公允价值”，用来确定拍卖参考价。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
可以向财产所在地机构“定向询价”、也可以“网络询价”（快，一周左右）。但对于不动产，多数人还是会选择请机构实地评估。一方面确保“物尽其用”，一方面也确保价格的权威性、双方信服。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
现场查勘出报告大约一到两个月，特殊情况会延长。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
2、启动拍卖
拿到评估报告后，如果各方都没有问题，那20天内启动网拍。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
当然，不经过拍卖、直接变卖也可以将财产抵债，但要能谈拢才行。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
因为很多债主不想要房子，想要现金。而且，如果房产价值比债务高，债主还要补钱进去，这也很尴尬。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
网络司法拍卖的话，拍卖辅助公司、拍卖司法平台一般由法院指定，没有佣金费用。文章源自falvbiji.com远川行笔记-https://www.falvbiji.com/141.html
拍卖前会先公告30天，这段时间里有条件、有手段的可以广而告之。
起拍价不能低于评估价的7成，这个法院会问两边的意见。
起拍价就是底价（拍卖保留价）。
3、先说不动产流拍怎么办
（1）首次拍卖
没人出价、或者出价都不够底价，没人接盘当然是流拍。虽然这时候债主也可以接受保留价抵债，但多数情况都会选再次拍卖。
搏一搏，翻一番。
（2）二次拍卖
60天内会有二次拍卖，这里面有个说法，就是“起拍价降低”，
每次降幅不超过前次起拍价的20%，等于是降低底价换成交，清仓大甩卖。
要是这房子实在不行，二次拍卖又流拍，那法院可以考虑直接作价给你抵债。
你硬是不接受，就60天内开第三次拍卖。
（3）第三次拍卖（动产没有第三次）
第三次还流拍，就没第四次了。
三次拍卖、两次降价都出不了手，这破房子再拍下去就不礼貌了，法院按规定也不让你拍了。
还有最后一条路，法院发变卖公告。公告60天，你必须考虑这是它仅余的出售机会。
到期还卖不出去，你又不接受抵债，那就真没其他办法，万策尽。
房产流动性低不是谁的错，法院得依法解封。
这是个比较麻烦的走向，所以很多人到这一步都会考虑拿房子抵债。
4、拍卖成交了
如果在任何一次拍卖中阶段成交了，不要急着半场开香槟，把下面的程序走完。
（1）原则上
“成交后15日内交付余款，10日内送达过户裁定，再15日内不动产移交。”
（2）实际上
原则上的几个时效规定，在实践中的概念略显不同，法条上看不出来。
拍卖成交后，接盘的买家全款付到法院账户，这样法院才会出《拍卖成交确认书》（相当于二手房买卖合同）《执行裁定书》《协助执行通知书》。
上面三文件，对接盘人非常重要，不用房主配合，房地产交易中心就能直接办房产过户和审税。
如果这笔钱要还好几个人，还法院还得提前拟好各方同意的分配方案。
这些都妥了，法院才会开始分钱。
5、你要特别注意
（1）保全会过期
一定要小心，留意你的不动产保全查封期限。
房产查封的期限一般是两年到三年，但是从诉讼整个阶段结束到执行完成，很可能不止两年。
所以一定要记住，不能让查封状态失效，在过期前申请财产保全。
盯紧法官，他们可忙了，出了差错是自己的亏损。
切记，切记。
债务人一套房产上往往不止一个查封，如果你是首个查封或者排位靠前，那查封一断，你的顺位当然也就会掉到最后，这是坠痛苦的。
法官续封后，会出一份《财产保全执行情况告知书》。可以在上次查封到期之前，去房地产交易中心调出新的《不动产登记簿》。可以核实查封期限更新，也以防后面的程序需要这份材料。
（2）不要相信时间期限
要注意一点，上面提到的各类期限，是从下面几份最高院的解释文件抄出来的。但是，实践中八成会有延长，放平心态。
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）
最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释〔2018〕15号）
最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释〔2016〕18号）
一方面执行局很忙，另一方面各地具体情况不一，实践会遇到很多延误。
除非时间长到太过离谱，否则不用程序细节上纠结，跟法官闹不会有好果汁吃。
6、放平心态慢慢来
这篇简述对于大体把握司法拍卖流程来说，已经足够。但上面写的流程，算是大体比较顺利的走向。
要对方配合查封评估、没人提有效异议、没有中止执行等等。如果出现这些意外情况，都会显著拖延时间。
其间还有关于不腾房处理、估价异议、债务偿还方案等细节问题，以后再补充。
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